03 Nov Oportunidades para invertir en real estate en Miami desde u$s 600 el metro
Por Mariano Gorodisch
Los adeptos al negocio del real estate en Miami deben saber que el verdadero negocio hoy está en los inmuebles clase B o C, es decir el mercado doméstico, donde compran los locales para vivir. En este segmento se pueden encontrar casas desde u$s 600 el metro cuadrado. “Estos inmuebles aún no recuperaron su valor en relación con el 2007 y pueden llegar a tener una apreciación anual (recuperación) cercana al 10% en los próximos tres años. Actualmente, se encuentran a un 50% o 60% de su valor histórico y en algunos casos aún debajo del costo de reposición”, advierte Mariano Capellino, CEO de la gerenciadora de inversiones INMSA.
Este tipo de activos, con un valor de hasta u$s 200.000, genera una rentabilidad neta por alquiler del 6% al 8%, siempre y cuando no sea en propiedad horizontal que rinden la mitad.
La renta de este tipo de inmuebles puede superar el 13% y lograr hasta 15% neto. Uno de los sitios preferidos es Miami-Dade: Homestead está a 30 millas al sur de la ciudad de Miami, 45 minutos en auto del centro y figura en todas las guías de turismo para visitar.
“Hay que invertir en el interior de la Florida. Allí no invirtieron los fondos de inversión e inversionistas extranjeros, por lo tanto los valores tienen mucho espacio para recuperar. En esas zonas está el negocio. Si uno quiere disfrutar de un inmueble, está bien comprar frente al mar, pero eso no es inversión hoy”, asegura Mariano Sardáns, CEO de FDI.
Dónde no invertir
Se ha transformado en algo común que desarrolladores e inmobiliarias de Miami lleguen a Buenos Aires para ofrecer nuevos edificios en pre-construccion en el área Brickell y Downtown o en Miami Beach, frente al mar.
Ofrecen departamentos que pueden tener un valor de alrededor de u$s 6000 o más el metro cuadrado. Muchos argentinos lo compran porque comparado con Puerto Madero, otras zonas premium de Buenos Aires, o el corredor norte parecen tener un buen precio. “Pero está lejos de ser un buen negocio, porque ya recuperaron el valor que tenían en el 2007, antes de la crisis, y es muy riesgoso entrar en este momento. El valor del metro cuadrado de un desarrollo que se adquiere en pozo en esa zona se ofrece a un valor más caro que el de un desarrollo que recientemente se estrenó. Muchas personas pagan en promedio u$s 6000 el metro cuadrado en pre-construccion, cuando inmuebles similares a estrenar tienen un precio de u$s 4.700. Es la magia del marketing y la motivación de elevadas comisiones que los desarrolladores les ofrecen a los brokers de todo el mundo, que pueden llegar a ser un 10%”, se sincera Capellino.
A su juicio, hay una sobreoferta en pre-construcción en Brickell y Downtown, con precios de hasta 40% por encima de activos ya terminados de similares características: “Esto puede generar un ajuste durante 2017-2018, cuando ingresen al mercado las más de 10.000 unidades que se terminarán. Hoy el negocio está en los activos clase B y C. No es que los productos premium sean malos, es que ya el ciclo de precios bajos finalizó para ellos, mientras que todavía hay mucho espacio para que los de clase B y C se revaloricen. Es una cuestión de estrategia de inversión”.
Otro aspecto clave es comprar a un precio por debajo del valor de mercado, y eso sólo se hace en subastas, comprando a bancos o financiando a desarrolladores. Se debe entrar en el momento indicado, cuando el mercado toca fondo, administrarlos eficientemente y venderlo en el momento en que la tasa de apreciación empieza a amesetarse y los valores se acercan al pico. Otra clave es entender cuándo uno debe vender el inmueble, porque el alquiler ya dio sus frutos y su valor se apreció lo suficiente. Según los especialistas consultados, estas son las claves de una buena inversión, pero normalmente no se aplican.
En general las personas piensan que invierten en inmuebles, pero lo que hacen es comprar uno. Y luego se enamoran y lo tienen por años. Así, pierden las mejores oportunidades para obtener rentabilidad.
La regla de 8 veces su renta
En Totallia Capital, su presidente, Juan Roza Alconada, aplica la regla del múltiplo de renta bruta, muy usada en el mercado estadounidense: significa que cualquier inmueble tiene un valor máximo de ocho veces su renta bruta anual. Por ejemplo, un departamento que se alquila por u$s 10.000 mensuales (u$s 120.000 anuales), tiene un precio máximo de u$s 960.000 (u$s 120.000 durante ocho años). “De este modo, es posible conocer si una propiedad posee un precio elevado o si es realmente una oportunidad de compra”, dijo en la conferencia organizada por Inversor Global.
“A pesar de que los inmuebles se asemejan a los bonos en cuanto a la renta que generan y las razones de sus subas y bajas de precios (si suben las tasas de interés, caen los precios y viceversa), para hacer diferencia hay que aprovechar los ciclos económicos, lo mismo que para hacer diferencia en el mercado de acciones. Lo que funciona en este último mercado es estar siempre invertido en acciones (jamás entrar y salir), pero lo que sí hay que hacer es salir de los mercados o segmentos considerados caros según las métricas, y entrar en los baratos o injustamente castigados (un ejemplo de esto último es hoy Brasil). Exactamente lo mismo hay que hacer con los inmuebles si lo que queremos es hacer diferencia. El problema con los departamentos es que la gente termina enamorándose de ellos, y ahí está la trampa”, señala Sardáns.
Para invertir adecuadamente en activos inmobiliarios es muy importante considerar en qué ciclo está ese país, el barrio o localidad y el tipo de activo (clase A, B o C, de mayor a menor valor). Miami no es ajena a este análisis: hoy pueden existir todavía buenos negocios, pero no en aquellos donde hay sobreoferta, como Brickell o Miami Beach frente al mar. Como estos son inmuebles clase A ya recuperaron todo el valor del 2007.
EL CRONISTA