02 Jul La mano del Estado también mece la cuna del capitalismo
Por Jim Pickard
Socialismo es mala palabra en muchas partes de EE. UU. Después de todo, EE. UU. es un ícono mundial del libre mercado, el capitalismo musculoso y el estado pequeño. Sin embargo, los gobiernos convirtieron de alguna manera su mercado hipotecario en una gigante empresa nacionalizada comparable al Ejército Rojo de China o el Servicio Nacional de Salud del Reino Unido.
El vehículo de financiamiento hipotecario de EE. UU., Fannie Mae, creado por Franklin D. Roosevelt para sacar al país de la Gran , financió alrededor de una de cada cinco hipotecas durante los años 40. Fue visto como el arquetipo de la intervención keynesiana. Sin embargo, los esfuerzos de Roosevelt se vieron eclipsados por los de los gobiernos del siglo XXI del mundo por sacar su economía de la crisis posterior al derrumbe del crédito.
Hoy en día, en EE.UU., el Estado subvenciona casi 9 de cada 10 hipotecas emitidas en el país a través de una impresionante variedad de grupos patrocinados por el Estado. Se incluyen Freddie Mac, el Departamento de Asuntos de los Veteranos, los 12 Bancos de Préstamos para la Vivienda Federales y la propia Fannie. En otras palabras, el mercado inmobiliario se ha convertido en un brazo del estado.
Uno de estos grupos, la Administración Federal para la Vivienda, es tan esencial para el mercado que sin esta los precios se habrían derrumbado un 25%, según Moody Analytics.
Y al mismo tiempo, la Reserva Federal está absorbiendo unos u$s 40 billones de la deuda hipotecaria por mes -mediante la “flexibilización cuantitativa”- con más de un ojo puesto en el mercado inmobiliario.
Es difícil cuestionar que si uno es dueño de una propiedad residencial en cualquiera de los 50 estados, su valor se sostiene por el capricho de los políticos y los banqueros centrales.
EE.UU. no utiliza el término “socialista” para describir políticas de este tipo, más bien se utilizan palabras como “progresista “o” redistribución, afirma Edward Pinto, miembro del American Enterprise Institute, un centro de investigación de libre mercado. Hace poco di una conferencia en Nueva York, donde los europeos estaban pasmados por el grado de intervención del gobierno en el mercado hipotecario.
Este nuevo status quo no responde exclusivamente a decisiones conscientes de la clase política. Washington tuvo que apuntalar el mercado inmobiliario cuando se dio cuenta de que estaba tan estrechamente ligado a los mercados financieros y a los bancos bautizados como “too big to fail” (demasiado grandes para caer), que el colapso de alguno de ellos causaría un desastre.
Tengamos presente que fue George W. Bush, un presidente republicano, quien nacionalizó Fannie y Freddie en el furor de la crisis de septiembre de 2008
no su sucesor de ala más izquierdista.
Pero los intentos de enviar a las dos aseguradoras de crédito hipotecario de regreso al sector privado quedaron a mitad de camino.
Hubo un impulso antes de las elecciones, pero se evaporó por completo, afirma Gary Painter, director de investigación y de los programas de postgrado en políticas públicas en el Lusk Centre for Real Estate en la Universidad del Sur de California. Ahora, en cambio, el nuevo foco político está puesto casi por completo en la austeridad.
Entretanto, la administración Obama exhorta a los prestamistas privados a relajar sus criterios de financiación a los prestatarios.
Al otro lado del Atlántico, los tentáculos del estado también se entrelazaron con el mercado inmobiliario, aunque de diferentes maneras. El gobierno británico no fijaría metas al estilo soviético para la producción de tractores o la fabricación de aplicaciones. La vivienda es un asunto diferente.
El tipo de interés central se redujo casi a cero. Decenas de miles de personas están comprando casas de la mano del estado mediante “planes de propiedad compartida”. Lo más sorprendente es que una de cada tres hipotecas contratadas en el Reino Unido son otorgadas por dos bancos controlados por el gobierno.
El Lloyds Banking Group y el Royal Bank of Scotland siguen siendo de propiedad mayoritaria del estado, con pocas señales de avances en una reñida venta. El Lloyds fue el propietario de 26,7% del mercado de las hipotecas el año pasado; RBS lo fue del 7,5%.
Esto es una reminiscencia de la China supuestamente comunista donde la mayoría de los bancos son de propiedad mayoritaria del estado con pequeños flotantes públicos.
Andrew Jakabovics, director senior de investigación de Enterprise Community Partners, un grupo de EE.UU., dice que Westminster participa en el mercado inmobiliario tanto como Washington.
Tiene que ver con lo que se entiende por participación en el mercado inmobiliario”, argumenta. “La intervención del gobierno británico fue directamente en los propios bancos…rescatamos el mercado secundario de hipotecas. Eso es cualitativamente diferente, pero no cuantitativamente diferente.
En el marco de la nueva iniciativa del año pasado, el Banco de Inglaterra inyectó más de £14.000 millones en un plan denominado Funding for Lending (Financiación para Préstamos) con el objetivo de obligar a bajar el precio de los préstamos comerciales y las hipotecas.
En marzo de 2013, la nacionalización gradual se aceleró a medida que el canciller George Osborne destinaba miles de millones más a los programas de propiedad compartida y -lo que es más polémico- allanaba el camino para el propio sistema británico Freddie/Fannie de garantías hipotecarias.
En teoría, su aceleración pretende ser temporal. Pero lo mismo ocurrió con el rescate a corto plazo de Fannie y Freddie hace cinco años.
La caída de los precios de los inmuebles fue ciertamente espectacular. Las viviendas estadounidenses perdieron 35% de su valor, en promedio. Los inmuebles en Irlanda se redujeron un tercio. ¿Cuánto peor hubiese sido sin la intervención del gobierno? “Esa es la pregunta del millón”, afirma Martin Ellis, director de investigación de mercado de Lloyds, dueño de Halifax.
Sin embargo, el mercado británico se recuperó rápidamente
mucho más rápido que el de EE.UU. Según la Oficina de Estadísticas Nacionales del gobierno, una vivienda promedio el año pasado se vendía a £246.000 libras, 10% más cara que cinco años antes.
Esa media esconde el desfasaje entre las regiones. Los precios de la vivienda se potenciaron en Londres, pero en Irlanda del Norte siguen 50% por debajo de su pico alocado.
Ed Stansfield, economista de Capital Economics de Londres (uno de los pocos en predecir la crisis inmobiliaria) dice que todavía hay un desajuste importante entre los ingresos de las personas y los precios de los inmuebles: “Todavía tenemos un mercado donde los precios no están en un nivel racional.”
“Tal vez las intervenciones del gobierno fueron, podríamos decir, ¿demasiado exitosas?
Los votantes que son propietarios de sus hogares son tan ricos en activos como lo eran antes y muchos pagan cuotas hipotecarias más bajas. Pero con prestamistas que se rehúsan a prestar tan generosamente como antes del derrumbe, los adultos jóvenes que no tienen suficientes ahorros permanecen fuera del mercado. La edad promedio de un comprador primerizo aumentó ocho años desde la década de 1960, a 35 años, según Post Office Mortgages. La relación entre los precios de la vivienda y los ingresos en el Reino Unido permanecen casi intactos desde 2007.
Uno de mis colegas, Carly Ince, asistente editorial de 30 años de edad, es un ejemplo. Ella quiere comprar su propio apartamento en Tower Hamlets, un barrio del este de Londres, donde ella creció, que dista mucho de ser glamoroso. Incluso un departamento básico municipal en Bow cuesta £220.000 en el mercado: siete veces el salario promedio de un londinense.
“Cuando mis padres llegaron a la zona, ambos con 22 años, compraron un departamento en el este de Londres y el alquiler les costaba sólo £9 al mes”, comenta. “La gente podía comprar su propia casa en ese entonces. Ahora es imposible, salvo que tus padres te ayuden o recibas una herencia”.
Según críticos, el nuevo programa de £130 billones de garantías inmobiliarias del gobierno del Reino Unido es más probable que aumente los precios que la oferta de viviendas, realimentando una burbuja perjudicial.
“¿Sólo va a subir los precios de las viviendas? A grandes rasgos, en el corto plazo, la respuesta es “sí”, afirmó Stephen Nickell, funcionario de la Oficina de Responsabilidad Presupuestaria. Alistair Darling, ex canciller de Trabajo, señala que la medida podría crear una nueva “burbuja inmobiliaria”, replicando la crisis sub-prime de los EE.UU.
La pregunta apunta al centro del dilema que enfrentan los políticos de ambos lados del Atlántico. ¿Cómo pueden evitar otro colapso si retiran su apoyo al mercado? Algunos expertos especulan sobre una vía de escape para los gobiernos, si bien a largo plazo.
“Nadie espera que el gobierno retire su apoyo de golpe”, dice Pinto. “Debería hacerlo a lo largo de unos cinco a siete años para dar al mercado la oportunidad de normalizarse”.
Roger Harding, director de política en Shelter, una organización británica para personas sin hogar, declara que el escenario ideal sería que los precios nominales permaneciesen estables, permitiendo que los precios de inmuebles en términos reales poco a poco se vuelvan más asequibles. Al mismo tiempo, los ministros deberían abordar la cuestión de la escasa oferta (la construcción de viviendas se halla en un mínimo histórico); ver si se puede romper la arraigada resistencia local al desarrollo.
Harding dice que los gobiernos deben usar la palanca de los préstamos hipotecarios para hacer que se construyan viviendas: “Si no, vamos a repetir los errores del pasado.”
El modelo, según él, podría ser la década de 1950, cuando el ministro de vivienda Harold Macmillan supervisó la construcción de más de 300.000 viviendas nuevas en un año, principalmente mediante autoridades locales.
“Pero los políticos tendrán dificultades para llegar a un consenso. Es probable que sigan atados a políticas que apuntalan el mercado inmobiliario, aun cuando sigan hablando por boca de ganso a compradores primerizos, a quienes no pueden ayudar en masa al mismo tiempo.
“Hoy en día, está ampliamente aceptado que China siga viviendo bajo la bandera del “comunismo” a pesar de que los mercados capitalistas desempeñan un papel cada vez mayor en la sociedad. En Gran Bretaña y Estados Unidos (al menos en lo que respecta al mercado inmobiliario), parece darse el proceso inverso”.
EL CRONISTA