08 May Curiosidades inmobiliarias: una modalidad permite a abuelos ceder su propiedad a cambio de renta vitalicia
Por Mariano Gorodisch
Rosa es una mujer viuda sin hijos que acaba de cumplir 80 años y, con una jubilación de $ 2.500 por mes, no le alcanza ni siquiera para comprar los remedios. Como tiene un departamento en Recoleta valuado en u$s 100.000, quiso venderlo para comprarse otro por un valor menor, de modo de poder hacerse de unos billetes.
Ante un mercado inmobiliario paralizado, le costó encontrar un comprador por el monto que ella pedía.
Quienes tenían los dólares, aprovechándose del momento actual, le ofrecían a lo sumo u$s 80.000. Como además tenía que pagar las comisiones inmobiliarias de compra y de venta, aparte de abonar la escritura, le iba a quedar poco margen para adquirir otro inmueble y obtener una ganancia.
A decir verdad, la mudanza también sería un trastorno para ella que, con sus años, ya estaba acostumbrada a permanecer en su hogar. Lo que hizo, entonces, fue un usufructo pleno por renta vitalicia.
¿En qué consiste? El mecanismo es el siguiente: un inversor se queda con el título de la propiedad y, a cambio, le cede el derecho a la anciana a que la utilice hasta que fallezca y, además, le paga una renta vitalicia. En el caso de Rosa, por su departamento de u$s 100.000 recibe una cuota mensual de u$s 800, más todos los gastos de impuestos y expensas.
Para el inversor, representa un desembolso total de u$s 1.000 mensuales, ya que además debe pagar a la inmobiliaria o a la escribanía que le hizo el nexo con la persona una comisión de entre el 5% y el 10% todos los meses.
Este es un mecanismo que se utiliza mucho en España, Italia, Francia, Canadá, Brasil, México, los Estados Unidos y ahora acaba de desembarcar en la Argentina. Lo utilizan los geriátricos y las colectividades entre sus miembros, como la judía y la inglesa.
En España también lo usan las compañías de seguro, que en nuestro país quisieron subirse al negocio pero no fueron autorizadas.
¿Cómo se arma la carpeta de cada anciano? Al negocio se puede ingresar a partir de los 75 años. De acuerdo a las compañías de seguro, la expectativa de vida en Buenos Aires es de 87 años (a nivel país es de 81 años para los hombres y de 82 para las mujeres), así que a partir de este punto se establece la cuota. Pero hay que ver en detalle el estado de general de salud del abuelo, ya que se trata de un traje a medida.
Cuando la expectativa de vida es menor a los cinco años, le pueden dar un adelanto del 10% del valor del inmueble.
Los precios de las propiedades que se suelen tomar son de entre u$s 60.000 y u$s 300.000, ya que quien vive en un piso de u$s 1 millón no necesita tener esta cuota extra para poder vivir.
El inversor, además, debe presentar una hipoteca por el valor del inmueble, de modo que, si en algún momento no puede seguir pagando la cuota, le hagan una ejecución.
Aunque, para no llegar a este extremo, lo que se suele buscar es un continuador del inversor, que es un ahorrista que sea el nuevo dueño del departamento.
La ventaja del negocio es que el 80% de la cuota es fija, sin indexación de ningún tipo. Sin embargo, muchas veces es necesario librar una batalla con los herederos del abuelo, que suelen oponerse a este tipo de transacciones.
EL CRONISTA